年収別に見る不動産投資の最初の1棟目｜現実的な選び方を徹底解説

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こんにちは、Burdonです。

今回は「年収別に見る不動産投資の最初の1棟目」について解説します。年収によって選ぶべき物件の種類、融資の限度額、そしてキャッシュフローの現実が大きく変わります。この記事では、実際のシミュレーションをもとに、リスクを抑えつつ長期的な資産形成を目指すための最適な戦略を整理します。

不動産投資では年収が融資判断の基準として最も重要視されます。銀行やノンバンクは「返済能力」と「リスク耐性」を年収で判断し、どの程度の規模まで融資可能かを決めるためです。

例えば、収益が一時的に赤字になった場合でも、一定の年収があれば返済を継続できると見なされます。これにより、年収が高いほど大きな物件を低金利で、長期間の融資条件で購入できるようになります。

ただし、自己資金や資産背景によって柔軟に判断されるケースもあり、「年収だけがすべてではない」という点も押さえておく必要があります。

この層では現実的に狙えるのは都心の中古ワンルームです。金融機関の融資額は4000万円前後が限界となり、立地と資産性重視の選定が重要になります。

例：物件価格4000万円、表面利回り4.2%、家賃14万円の場合、年間36万円の赤字になります。ただし都心ワンルームのキャピタルゲイン（売却益）は大きく、最終的な出口戦略で十分回収が可能です。

また赤字部分を給与所得と損益通算できるため、税負担軽減にも繋がります。短期の黒字よりも、長期の資産形成と節税効果を狙うのがポイントです。

この層になると、融資額は6000〜7000万円が目安。狙うべきは郊外の新築木造アパート（ワンルーム6戸前後）です。

表面利回り6.6%、家賃6万円×6戸、フルローン金利3%で計算すると、年間16.8万円の黒字が見込めます。木造のため耐久性は劣るものの、家賃需要が安定しているエリアを選べば堅実な運用が可能です。

デメリットは出口戦略の弱さです。新築プレミアムが剥がれると売却価格が下がりやすいため、長期保有前提での計画が必須になります。

このラインから金融機関の扱いが変わります。融資枠が1億円を超え、より安定した鉄骨構造のアパートが狙えるようになります。

想定：価格1億5000万円、表面利回り5.3%、9世帯。月家賃67.5万円、金利2.4%、期間35年で計算すると、年間約55万円の黒字が見込めます。

鉄骨構造は家賃下落が緩やかで出口が強いのが特徴です。木造よりも耐久性が高く、金融機関からの評価も良いため、2棟目への拡張も現実的です。

この層では、選択肢が一気に広がります。融資枠は2億円以上となり、RC（鉄筋コンクリート）マンションや大規模鉄骨アパートが対象になります。

例：物件価格2億2000万円、表面利回り5.3%、12世帯、家賃8万円×12戸。年間収入1152万円に対し、返済928万円・諸経費150万円で年間73万円の黒字が可能です。

RCは耐久性が高く、長期保有でも家賃維持がしやすい点が魅力。資産価値を保ちやすく、相続・法人化にも向いています。

不動産投資は「年収が高ければ勝てる」ものではありません。重要なのは、自分の属性に合った物件を選び、無理のない返済計画で運用することです。

私はこの分野において、「最初の1棟目の戦略がすべてを決める」と考えています。焦らず、堅実に積み上げていく姿勢こそ、長期的に成功する最大の鍵です。

最後までお読みいただきありがとうございました。

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