はじめに
こんにちは、Burdonです。今回は、最近特に注目しているアメリカ不動産市場の「危うさ」について整理してみました。特に住宅価格の上昇と、それに伴う固定資産税の急増が家計にどれだけの圧力を与えているかを、データと視点を交えて深掘りしていきます。
表面的には「不動産株が上がっているから買い時だ」と思うかもしれませんが、実はその裏で起きている構造的な問題があるんです。それを今回は一緒に見ていきましょう。
固定資産税が招く「実質家賃」状態
まず押さえておきたいのが、アメリカの住宅価格が2020年から2025年にかけて約80％上昇し、19.5兆ドルから35兆ドルへと膨れ上がっているという事実です。資産価値が上がるのは一見良いことに見えますが、それに伴って固定資産税も自動的に上昇していきます。
この税金の計算は、地方自治体によって設定された「アセスバリュー」に税率をかけて行われます。例えば、20万ドルの評価額に1.5%の税率をかければ、年額3,000ドルの税金が課せられます。
ローンを完済した住宅でも、税金を支払っている限り、まるで家賃を払っているかのような感覚に陥るというのが現状です。
家を持つリスク──資産価値の増加とキャッシュ化の困難
もうひとつ重要な視点が、住宅を持っていること自体がリスク化しているという点です。資産価値が上がっているにもかかわらず、売却が難しい。理由は明確で、価格が高すぎて買い手が付きづらいという現象が起きているのです。
さらに、売却によって得た利益にはキャピタルゲイン税がかかります。この税金が想定以上に重くのしかかることで、売却をためらう人も多い。結果として、物件は市場に出回らず、住宅市場はどんどん硬直化していきます。
融資のハードルが上がり続ける
加えて今、アメリカでは金利の高止まりと、住宅ローンの審査基準の厳格化が進んでいます。信用スコアが高くても、ローン審査が通らないケースもあるという異常な状況。これでは、住宅を買いたくても買えない人が増えるばかりです。
2021年には2,580億ドルあったキャッシュアウトの借り換え資産運用が、2023年には約1/3の780億ドルにまで落ち込みました。
住宅価格の上昇がもたらす家計圧迫の連鎖
価格の上昇は住宅そのものの価値を高めるだけでなく、保険料や維持費といったコストにも跳ね返ってきます。フロリダなど一部地域では、保険料や管理費の増加により、保有コストが急騰しています。
結果的に、所有しているだけで負担が大きくなり、貸し出しでカバーしようにも融資の条件が厳しいために回収が困難という、まさに負の連鎖に陥っているのです。
まとめ
- アメリカの住宅価格は2020年から2025年で約80％上昇
- 資産価値の上昇により固定資産税が急増し、家計を圧迫
- 売却すればキャピタルゲイン税、保有すれば税と維持費の負担
- 住宅ローン審査の厳格化で新規購入者が減少
- 市場が硬直化し、不動産投資が慎重視される傾向が強まっている
おわりに
不動産価格が上がるというのは、表面上は「儲かる」ように見えます。でも、その裏側には税金、維持費、売却リスクなど、数多くの見えづらいコストと壁があることが改めて分かりました。
私自身、資産形成や不動産について日々学んでいますが、こうした視点は今後ますます重要になるでしょう。表面的な数字だけではなく、その奥にある実態を見抜く力が問われる時代だと実感しました。
最後までお読みいただき、ありがとうございました。次回も、生活と投資に役立つ深掘りテーマをお届けしていきます。
Burdon’s View 
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