都内の空き家と2040年問題：高齢化と相続のリアル

はじめに

こんにちは、Burdonです。最近、不動産を所有している方や相続の予定がある方にとって、じわじわと現実味を帯びてきているのが空き家問題と2040年問題です。

「まだ先の話」と思っていた空き家リスクが、都市部でも加速度的に広がっているのを見て、これはもはや対岸の火事ではないと実感しています。今回は私自身の視点から、この問題の本質と今取るべき行動を整理してみたいと思います。

全国で急増する空き家──その背景と数字

2023年時点で、日本には900万戸超の空き家が存在し、この30年でおよそ2倍に増えました。特に深刻なのが「管理されていない空き家」、いわゆる“その他の空き家”です。全国に385万戸以上あり、この5年で10%増加しています。

背後には人口減少と高齢化があります。2025年には団塊の世代が75歳を超え、2040年には団塊ジュニアが後期高齢者へ突入します。つまり、今の空き家問題は序章に過ぎません。

空き家を放置するリスクとは？

「相続しても使い道がないから放っておこう」──この判断が後々トラブルの元になります。

• 倒壊や火災のリスク（台風・地震など自然災害時）
• 不法侵入や治安悪化による近隣トラブル
• 資産価値の大幅な毀損（売却不能になることも）
• 更地にすると固定資産税が6倍に増える制度上の問題

このような負の連鎖は、事前の準備で断ち切ることが可能です。

都内でも顕在化する空室問題──特にマンションが要注意

一見不動産需要が旺盛に見える東京都内でも、空き家の実態は深刻です。特に賃貸・分譲マンションが多い区では、空室率の上昇が止まりません。豊島区・新宿区・港区などでも空室が目立ちます。

背景にあるのは、相続された部屋が使われず放置されているケース。加えて、築30年超の物件が増えてきたこともあり、修繕積立金の不足や管理組合の崩壊が起きやすくなっています。

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空き家に対する3つの処方箋

空き家への対策は次の3つに分類できます。

• 売却：早期現金化したいなら、複数の不動産会社への査定が必須。買い取り専門業者に依頼する場合は市場価格の3〜5割減になることも覚悟を。
• 賃貸：築年数が経っているならリフォームが必要。水回りを含むリフォームで150〜200万円が相場です。
• 居住：実家に住む選択肢を取る場合も、断熱・配管・ネット環境などの更新が必要です。

どの選択肢でも、家族との事前相談と方向性の共有が重要です。揉めてからでは遅いので、元気なうちに「どうするか」を可視化しておきましょう。

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まとめ

• 日本の空き家数は900万戸超、2040年にはさらに深刻化
• 高齢化・相続・管理不全が空き家急増の要因
• 都内でもマンション空室率が上昇、早めの対策が必須
• 売却・賃貸・居住のいずれもリフォームや相談がカギ
• 家族と今すぐ対話することが2040年問題の第一歩

おわりに

空き家はただの「建物の話」ではなく、私たちの生活・相続・資産形成に直結する大きなテーマです。都心部であっても油断はできず、資産価値の低下はすぐ目の前にあります。

これを機に、自分自身の不動産や相続の棚卸しをしてみませんか？私も将来を見据えて、小さな一歩から始めています。

最後までお読みいただきありがとうございました。