フィリピン不動産投資のリアルと出口戦略：本当に成長しているのか？現地経験から見た実態とリスク

マクロ経済とミクロ視点のギャップ

「フィリピンは人口が増え続けるから、不動産も今後上がり続ける」──よく聞く話ですが、これはマクロとミクロが混同された典型例です。日本でも都心と地方では不動産市況が全く異なりますが、フィリピンでも“国全体の成長”と“自分が買う物件の価値上昇”はイコールではありません。

現地ニーズと投資物件のミスマッチ

私が一番懸念しているのは、実際の需要と投資家が買う高級コンドミニアムなどの物件価格帯が大きく乖離している点です。現地の労働者層が払える家賃・所得と、外国人投資家が想定する物件価格には大きな差があります。いくら人口が増えても、その人口が「あなたの投資した物件」を借りるとは限らないのです。

見落としがちなコストと税制

表面利回り7％、10％──これもよく聞く宣伝ですが、税金（25％の所得税）、管理費や修繕費、家具や内装費、さらには保険料まで含めると実質利回りは1～2％、むしろマイナスになることも珍しくありません。この点を計算せず「日本より高利回り！」と飛びつくのは危険です。

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高い空室率のインパクト

最新のデータでは、2025年末までにマニラ首都圏のコンドミニアム空室率が26％に達するという予測も出ています。実際に私の知人も入居者が見つからず、持ち出しが続いて困っていました。供給過多の現状では、空室リスクが資産運用全体を圧迫します。

中古市場の不透明性

フィリピンでは、中古取引の価格情報がブラックボックス化されていて、「自分の物件の本当の価値」を把握するのが非常に難しい現実があります。日本やアメリカのようにオープンな価格データベースは存在せず、ブローカーに頼るしかありません。その結果、買った値段で売ること自体が至難の業です。

外国人40%ルールの壁

フィリピンの法律では、コンドミニアムの40％までしか外国人が所有できません。自分が売却する時、すでに外国人枠が埋まっている場合は、現地人にしか売れず、しかも高値で買ってくれるとは限らないため出口が限定されます。

購入時コストと値崩れリスク

現地では物件価格とは別に仲介手数料や処刑費など、初期費用だけで物件価格の10％程度が消えていくことも珍しくありません。そのため契約書にサインした時点で“マイナス”スタートとなり、含み損からの挽回は難しくなります。

管理会社と現地トラブル

実際に日本人オーナーの多くが悩まされているのが、現地管理会社とのコミュニケーションの難しさです。対応が遅い、家賃の送金が遅延、入居者からのクレーム放置、最悪は家賃持ち逃げなど、現地ならではのトラブルは頻発しています。私の知り合いも、数ヶ月家賃収入が途絶えたことがありました。

デベロッパー神話の危険性

「大手デベロッパーだから安心」という神話も通用しません。現地大手企業でも資金繰り悪化や建築遅延、プロジェクトの頓挫は現実にあります。高級ブランド名の物件であっても、実際の建築や管理は下請けに委託され、仕上がり品質もバラバラです。

失敗を避けるための5つのチェックリスト

1. 中古市場や流動性が高い国・エリアか確認する
2. 現地法規制・外国人所有権の条件を事前に調べる
3. 管理会社の実績や現地サポート体制を必ず確認する
4. 出口（売却）時のコスト・税金を試算する
5. マクロ経済データだけでなく「誰が本当に借りるのか」まで考える

実践したい代替資産運用法

海外資産運用＝海外不動産だけではありません。市場の透明性や法整備が進んだ国の不動産や、投資信託・ETF・NISA・iDeCoなど、分散した運用も併用することで、リスクをコントロールできます。
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