📌 目次
はじめに
こんにちは、Burdonです。
今回は利回りが低くても新築物件に投資すべき理由について解説します。不動産投資では「利回りが低い＝儲からない」と誤解されがちですが、実際には節税効果・キャピタルゲイン・融資条件といった要素を組み合わせることで、低利回りでも十分に資産形成が可能です。この記事では、その仕組みを具体的に整理していきます。
不動産投資の利回りとは
利回りとは、投資した資金に対してどれだけの収益を得られるかを示す指標です。株式で言う配当利回りと似た考え方ですが、不動産の場合は表面利回りと実質利回りの2種類があります。
表面利回りと実質利回りの違い
表面利回りは年間家賃収入を物件価格で割った単純な数字で、広告や物件サイトに掲載されているのはほとんどこの数値です。しかし、管理費や固定資産税などのコストが含まれていません。
一方、実質利回りは年間家賃収入から維持費・税金などを差し引いた「実際に手元に残るお金の割合」を示します。実際の収益性を判断するには、必ず実質利回りを確認することが重要です。
地域・構造による利回り差
全国平均では6〜7%前後の表面利回りがありますが、首都圏の新築ワンルームは3〜4%が一般的です。地方では物件価格が低いため、木造で7〜10%、鉄骨で6〜8%、RC構造で5〜6%と高めになります。
ただし、利回りが高い地域は空室リスクも伴うため、単純比較ではなく需要や売却時の流動性も考慮する必要があります。
なぜ新築投資の利回りは低いのか
新築は建物が新品で最新設備が整っているため、価格が高く設定されています。家賃が同じでも物件価格が高ければ利回りは下がるため、新築の利回りが低く見えるのは当然の結果です。
しかし、利回りだけで新築を「儲からない」と判断するのは早計です。資産の長期安定性や節税効果、売却時の価格維持を含めた総合リターンで判断すべきです。
低利回りでも新築に投資すべき4つの理由
大規模修繕リスクを回避できる
新築の最大のメリットは、購入後10〜15年ほどは大規模修繕のリスクがほとんどない点です。予期せぬ修繕費が発生しにくく、ランニングコストを低く抑えられます。多くの投資家がこの期間内に売却して利益を確定させています。
節税効果とキャピタルゲインが強力
キャッシュフローが赤字でも、節税効果と売却益（キャピタルゲイン）がそれを上回ればトータルでプラスになります。これはイールドギャップ（実質利回り−返済金利）の考え方で説明されます。
所得税や住民税の控除による節税メリットを受けつつ、将来の売却益で総合収益を最大化できるのが新築投資の強みです。
融資メリットが圧倒的に大きい
新築は法定耐用年数が長いため、金融機関の評価が高く、融資期間を長く設定できます。返済期間が長ければ月々の返済負担が軽くなり、キャッシュフローが安定します。逆に中古や木造では耐用年数が短く、頭金が多く必要になる傾向があります。
出口戦略で高い安定性を発揮
新築物件は建物状態が良好で銀行評価が高いため、売却時に価格が崩れにくく、買い手もつきやすいです。中古になると耐用年数が短縮され、融資がつきにくくなるため売却が難しくなるケースがあります。出口の安定性という意味でも新築は有利です。
まとめ
- 新築は利回りが低く見えても節税・キャピタルゲインで十分に勝てる
- 融資条件が良く、長期運用でキャッシュフローが安定しやすい
- 修繕リスクや売却時のリスクが小さいため初心者にも向いている
- 利回りだけでなく総合リターンで判断することが重要
おわりに
今回は、低利回りでも勝てる新築不動産投資の戦略について解説しました。私は利回りの数字よりも、資産の安定性や税務面での効率を重視しています。短期の収益に惑わされず、長期的な視点で判断することが最も大切です。
不動産は一度の判断で結果が大きく変わる投資です。焦らず情報を整理し、自分に合った運用方法を選びましょう。
最後までお読みいただきありがとうございました。
Burdon’s View 
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