📌 目次
はじめに
こんにちは、Burdonです。
今回は不動産投資における「高利回り物件」の落とし穴について解説します。表面上の利回りだけで判断して購入すると、最終的に資産が溶けてしまう危険があることをご存じでしょうか。空室、修繕、そして出口戦略という3つのリスクを中心に、実例を交えて丁寧にお伝えします。
高利回り物件とは何か
高利回り物件とは、投資金額に対して得られる家賃収入などの収益率が高い不動産のことを指します。一般的には利回り10%以上が高利回りとされますが、実際にはエリアや築年数、駅距離などによって大きく変動します。
例えば都心の区分マンションでは平均利回りが6％前後、地方では10％を超えるケースもあります。数字だけを見ると魅力的ですが、そこには「高い理由」が必ず存在します。
なぜ利回りが高いのか
利回りが異常に高い物件には、いくつかの典型的な背景があります。これを理解せずに購入すると、出口のない投資に陥る可能性があります。
売却を急ぐ物件
資金繰りや相続税対策のため、早期売却を目的に価格を大幅に下げているケースです。価格が下がることで利回りは一時的に上昇しますが、物件自体の価値は低く、安定収益が見込めるとは限りません。
超地方・立地が悪い物件
駅から車で数十分という立地の物件は、土地価格が極端に安いため表面上は高利回りに見えます。しかし入居需要が低く、空室リスクが非常に高い点に注意が必要です。
事故物件・心理的瑕疵
事件・事故が発生した物件は「心理的瑕疵物件」として価格が大幅に下落します。その結果、利回りは高く見えますが、入居付けが極めて難しく、出口戦略も困難です。
狭小ワンルームやシェアハウス
10平米以下のワンルームやシェアハウスなどは単価が安く、利回りが高く見えます。しかし担保価値が低く、金融機関の融資が通りにくい傾向があります。
既存不適格物件
建築当時は合法でも、現行法では違法扱いになるケースがあります。銀行融資が付かず、現金購入者しか買えないため、将来的な売却が極めて難しい物件です。
青森の高利回りシミュレーション
青森市で想定した木造アパート（築40年・徒歩40分・家賃3万円・利回り23%）を例にシミュレーションすると、一見して「お宝物件」に見えます。しかし実際には以下のような問題が潜んでいます。
- 駅から遠く土地価値がほぼゼロ
- 築年数が古く建物評価も低い
- 入居ニーズが乏しく退去後は空室リスクが高い
- 再建築しても回収困難
結果として、売却も難しく最後の所有者（エンドユーザー）になるリスクが極めて高いのです。利回りの高さは幻想であり、出口が見えない投資は「破綻の始まり」と言えます。
高利回り物件に潜む3つのリスク
空室リスク
高利回り物件は満室を前提に計算されています。実際には駅遠・築古などで入居者が集まりにくく、空室が出た瞬間に利回りは半減します。2部屋空けば赤字に転落することもあります。
修繕リスク
築20〜40年クラスの物件は、エアコンや給湯器、水回りなどの修繕が頻発します。購入後すぐに数百万円の修繕費が必要になるケースもあり、想定利回りが一気に崩れます。
出口戦略リスク
地方・築古・違法建築の物件は買い手がつかず、融資も受けにくいため売却困難です。最終的に安値で買い叩かれ、投資家自身が損失を抱えるリスクがあります。
まとめ
- 高利回り物件は必ず「高い理由」がある
- 空室・修繕・出口の3つのリスクを理解することが重要
- 数字だけで判断せず、なぜ高利回りなのかを冷静に見極める
- 初心者は特に「出口戦略」を意識した選定が不可欠
おわりに
高利回りという響きに惹かれてしまいがちですが、その裏には必ずリスクがあります。私は「数字の裏にある理由」を読み解くことこそ、真の投資判断だと考えています。出口のない投資は投資ではありません。
焦らず冷静に、そして自分の資産を守るために戦略的な視点を持って行動していきましょう。
最後までお読みいただきありがとうございました。
Burdon’s View 
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