📌 目次
はじめに
こんにちは、Burdonです。
今回は不動産投資で1棟目を購入する際に初心者が陥りやすい失敗パターンについて解説します。高利回りや新築・駅近など一見魅力的に見える物件にも、思わぬ落とし穴があります。本記事では避けるべき5つの物件と、逆に1棟目に選ぶべき3つの物件タイプを、実体験と市場の視点からわかりやすくまとめました。
初心者が避けるべき5つの物件
高利回りの郊外小型物件
利回り10〜12％などの高利回り物件は一見魅力的ですが、郊外エリアの小型物件は賃貸需要が弱く空室が長期化しやすい点に注意が必要です。さらに、掃除・雑草処理・修繕確認などの現地対応を自ら行う必要があり、手間と時間がかかります。初心者にとっては管理コストが予想以上に高く、労力に見合わないケースが多いです。
駅近・新築RCの低利回り物件
駅近の新築RCマンションは「安全」と誤解されがちですが、利回りが3〜4％程度の低利回り物件は毎月のキャッシュフローがほぼゼロ。1〜2部屋空室になっただけで赤字に転落するリスクがあります。特に1棟目では、返済余力が少ないため赤字経営に陥りやすい点に注意が必要です。
積算評価が高すぎる物件
積算評価とは土地面積×路線価で算出される銀行担保評価のことですが、積算評価が高い＝安全とは限りません。駅から遠く、需要の少ないエリアでも土地が広ければ積算評価は高く出ます。評価額に惑わされず、実際の賃貸需要や周辺環境を重視することが大切です。
償却期間を過ぎた物件
法定耐用年数を超えた物件（木造22年・鉄骨34年など）は、銀行評価が大きく下がるため融資が付きにくく、売却時にも不利です。表面利回りが高く見えても、出口戦略が取れずに資産の流動性を失うリスクがあります。税務戦略目的の上級者以外は避けるべきです。
修繕履歴のない築15〜20年物件
外壁塗装や屋根補修が未実施の物件は、購入後すぐに200〜400万円規模の修繕費が発生する可能性が高いです。キャッシュフローが吹き飛ぶだけでなく、修繕を先延ばしにすると空室率が上がり「負のスパイラル」に陥ります。初心者は避けるのが賢明です。
1棟目に選ぶべき3つの物件タイプ
新築鉄骨マンション
安定した入居率と修繕リスクの低さが魅力。新築から10〜15年は大規模修繕がほぼ不要で、耐震性や遮音性も高く人気です。償却期間が長く、売却時にも価値を維持しやすいため、最初の投資として最もバランスが取れています。
新築木造アパート
鉄骨よりも利回りが高く、キャッシュフローを作りやすいのが特徴です。最初の10年は修繕リスクも低く、次の物件購入のための資金を作りやすい点が魅力。ただし耐用年数が短く、売却価格は下がりやすいので長期保有向けです。
掘り出し物件
相続や売り急ぎなどで市場価格より大幅に安く購入できる場合があります。銀行評価も高く、次の融資の別担保として活用可能。ただし、信頼できる仲介業者の見極めが重要で、安物買いのリスクを避けるためにも慎重に判断する必要があります。
まとめ
- 高利回り・低利回りの両極端な物件は避ける
- 積算評価や利回りよりも実際の賃貸需要を重視
- 修繕履歴を必ず確認し、将来的なコストを想定する
- 1棟目は「安定性」と「管理しやすさ」を最優先
- 新築鉄骨・木造・掘り出し物件は初心者に最適
おわりに
不動産投資の1棟目は、単なる「買い物」ではなく人生の資産形成の土台です。利回りや見た目に惑わされず、冷静にキャッシュフローとリスクを見極めることが成功の鍵です。私自身も最初の投資で多くを学びましたが、今振り返れば「焦らず、地に足のついた選択」が一番の近道でした。
最後までお読みいただきありがとうございました。
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