📌 目次
はじめに
こんにちは、Burdonです。
今回はコンパクトシティ政策によって国が見捨てる地域と、そこに不動産を持つことがどれほど危険かを解説します。人口減少が進む中、今後の資産価値を守る鍵はエリア選定にあります。知らずに「選ばれない街」に投資してしまうと、資産は確実に目減りしていきます。
コンパクトシティ政策とは
国が推進する「コンパクトシティ政策」は、都市機能を一部エリアに集中させ、持続可能な都市構造を作るための政策です。広く維持するよりも、中心市街地に生活・商業・医療などの機能をまとめる狙いがあります。
政策が導入された理由
主な背景は人口減少とインフラの老朽化です。高度経済成長期に整備された道路や上下水道、橋梁などの多くが寿命を迎えています。国土交通省の試算では、インフラ維持コストは今後20年で約1.6倍に増加する見通しです。
しかし、日本の財政は社会保障や少子高齢化対応で逼迫しており、すべての地域を維持するのは不可能です。結果として、国は「集中と選択」を進めざるを得なくなったのです。
成功している自治体の事例
富山県富山市では、LRT（ライトレール）整備を通じて都市機能を中心部に集約。公共交通沿線の居住者は増加し、交通利用率は平日2倍・休日3倍超にまで伸びました。
また、青森県八戸市でもバス交通を再編し、便数を減らしても乗車数が増加。これらの例は、限られた資源で最大の利便性を確保できることを示しています。
国が見捨てる地域とは
国が「見捨てる」とは、公式に放棄するという意味ではありません。しかし、インフラ整備や公共投資の優先順位を下げられたエリアは、結果的に「選ばれない街」となっていきます。
区域外の定義とリスク
具体的には都市機能誘導区域と居住誘導区域の2つに含まれていない地域が該当します。これらの区域外では、上下水道や交通網の整備が後回しとなり、住環境が徐々に悪化していくのです。
行政から見れば「コスパが悪い地域」であり、今後の税収や人口密度を考慮すると維持は難しいと判断されます。
実際の地域例と問題点
人口減少率の高い秋田県・青森県・岩手県などでは、郊外に点在する一戸建てエリアが急速に空洞化しています。道路距離が長いのに利用者が少ないため、行政コストが極端に高くなります。
こうした地域では不動産価値が急速に下落し、売却困難・融資拒否といった現象が既に発生しています。都市圏でも例外ではなく、神奈川県や千葉県の郊外でもバス便が削減されるなど、生活インフラの劣化が進んでいます。
不動産投資への影響
コンパクトシティ政策は今後の不動産市場を「選ばれる街」と「見捨てられる街」に二極化させます。行政の投資対象から外れた区域では融資評価も下がり、資産価値の維持が極めて困難です。
都市機能誘導区域や居住誘導区域内での物件は、公共交通の維持・商業施設の集約・再開発などにより安定した価値を保ちやすくなります。これに対し、区域外の不動産は「価格が下がる」「売れない」「貸せない」の三重苦に陥ります。
投資家が取るべき4つの行動
- ① 自治体の立地適正化計画を確認 各自治体が公開する都市機能誘導区域・居住誘導区域マップを確認し、投資対象がどこに属するかを把握する。
- ② 長期保有物件は誘導区域内に集中 将来的に需要が維持される都市部・交通利便性の高い区域を選ぶことが資産防衛の鍵。
- ③ 判断基準を「過去の実績」から「行政投資の流れ」へ転換 過去の価格推移ではなく、今後行政が重点的に投資するエリアに注目する。
- ④ エリアごとの役割を明確化 都市部は資産維持型、地方は誘導区域内に限定した収益追求型など、目的に応じて戦略を立てる。
まとめ
- 国は人口減少に対応するため都市機能を集中化している
- 区域外エリアは今後、行政支援の優先順位が下がる
- 不動産投資では誘導区域内の物件を選ぶことが重要
- 資産を守るには「立地適正化計画」を活用したエリア分析が必須
おわりに
今回解説したように、コンパクトシティ政策は国全体の構造を変える大きな流れです。私はこの動きを「資産価値を左右する分水嶺」と捉えています。選ばれる街と見捨てられる街、その差はこれからますます広がるでしょう。
今後も、行政の動向を読み取りながら、賢く資産を守り、増やす戦略を発信していきます。最後までお読みいただきありがとうございました。
Burdon’s View 
コメントを残す