📌 目次
はじめに
こんにちは、Burdonです。
今回は中古マンション価格高騰の背景と市場の転換期について解説します。2026年以降の展望や賢いエリア選び、金利上昇局面で後悔しない購入のポイントも私の視点からしっかりお伝えします。
中古マンション市場の現状
東京と他都市の動向
東京23区の中古マンションは、70平米あたり平均希望売り出し価格が初めて1億円を突破するほど高騰しています。特に千代田・中央・港・新宿・文京・渋谷といった都心エリアが価格上昇を牽引。一方で、全国的には東京都と大阪府以外は前年比で価格が下落しているケースが多く、東京だけ突出した動きが目立っています。
価格高騰の主な要因
主な要因は新築マンションの高騰と連動した中古価格の上昇です。新築価格の値上がりは円安・海外投資家の流入・建築コストの高騰・職人不足などが複合的に影響しています。特に2020年からは都心の新築が1.7倍以上の水準となり、中古も高止まりが続いています。
市場の転換期と現場のリアル
重要指標とデータの読み解き方
現在は「制約価格÷在庫価格」＝成約率指標が0.89倍まで低下。つまり値引きが前提の買い手優位な局面が始まっています。売り出し件数は増加している一方、購入検討者数や内覧件数は前年比約9割に落ち込み、「物件は増え、買い手は減る」状況です。この傾向は価格の高止まり→停滞→下落へと進む際の典型的なパターンです。
投資家マネーの変化
これまで価格を押し上げてきた海外投資家も、東京の水準はもはや割安ではないと判断し始めています。中国投資家の動きも鈍化し、投資マネーは利回り重視の地方・異なる資産へシフト。市場全体として「実需」への回帰が見込まれています。
2026年以降の市場展望
在庫の吐き出しと価格調整
2026年以降は、投資マネー主導から実需ベースへと市場の重心が移る見通しです。高値仕入れされた再販物件の在庫は積み上がっており、価格を下げてでも売却する動き＝「在庫の吐き出し」が本格化。これにより価格がより現実的な水準へ見直されていく可能性が高いです。
需要のエリアシフト
都心や湾岸の高額物件は一部の人しか手が届かなくなり、今後は山手線外や郊外、小立て住宅へと需要が分散する傾向が強まります。自分の収入・ライフスタイルに合った物件選びが主流になっていくでしょう。
住宅ローン金利と購入判断
2025年の利上げを受けて、2026年も住宅ローン金利の上昇が予測されています。ただし、歴史的に見れば現状の金利はまだ低い水準です。今後価格調整が進めば、無理のない返済計画を立てることで実需層の購入意欲も戻る可能性があります。
後悔しないマンション購入のポイント
「今買わないと一生買えない」という焦りは禁物です。本当にその価格・価値に納得できるか、将来売却が難しいリスクはないか、慎重な目線が必要です。駅直結や立地希少性が高い物件は価格維持が期待できますが、一般的な物件は条件次第で値下がりも。庫数や反響数など現場データも冷静に確認し、最適な判断を下すことが大切です。
まとめ
- 東京を中心に中古マンション価格は高騰し続けているが、全国的には二極化が進行中
- 市場全体では「選別の時代」に突入、値引き前提の局面に変化
- 2026年以降は投資主導から実需主導の相場へ移行する見通し
- エリア・物件ごとの選別と現場データの確認が後悔しないポイント
- 住宅ローン金利上昇にも冷静に向き合い、無理のない返済計画を
おわりに
今回解説したように、中古マンション市場は明らかに転換期を迎えています。私は「値段が高いから良い」「今すぐ買わないと損」ではなく、実需や資産性を見極めて冷静に判断することが何より重要だと考えています。今後もリアルな現場データを元に、皆さんの資産形成や住まい選びに役立つ情報を発信していきます。最後までお読みいただきありがとうございました。
Burdon’s View 
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