📌 目次
はじめに
こんにちは、Burdonです。
今回は築古物件のリスクと、買っても良い物件・避けるべき物件の見極め方について解説します。不動産投資で資産を安定して最大化させたい方に向け、プロの目線から大切なポイントを詳しくお伝えしていきます。
築古物件に潜むリスク
建物・設備の老朽化
築古物件の最大のリスクは設備や配管などの見えない部分の老朽化です。特に配管は壁や床に埋まっており、劣化や漏水が起きれば数百万円単位の修繕費が発生するケースも珍しくありません。外壁や内装がきれいでも安心はできず、エアコンや給湯器なども10〜15年が寿命。入居後すぐに複数の設備更新が必要になるリスクを考慮することが大切です。
入居ニーズ・家賃下落
日本の賃貸市場では新築志向が強く、築年数が経過するほど入居率・家賃は下がりやすい傾向にあります。長期入居者が退去した際、次の入居者を探すには家賃を2〜3割下げなければならない場合も。今の家賃が“最高値”と想定し、将来の家賃下落を計算に入れておくことが欠かせません。
融資・出口戦略の壁
築年数の古い物件は金融機関からの融資が受けづらく、返済期間が短く設定されがちです。その結果、毎月の返済額が膨らみキャッシュフローが厳しくなります。また、築古物件は売却時にも融資が付きづらいため、買い手が現れにくく「出口戦略」の難易度が高い点も要注意です。
耐震基準と安全性
1981年（昭和56年）6月以前に建てられた物件は旧耐震基準で設計されているため、地震リスクや資産価値の不安もあります。専門的な調査や補強がされていない場合、安全面・将来価値の両面で不利となる可能性があるため、耐震性の確認は必須です。
買っていい築古物件の見極めポイント
外見に惑わされない見抜き方
物件選びで外見のリフォームや内装の美しさに惑わされないことが重要です。とくに「テンポラリリフォーム」と呼ばれる手法は、表面的な美観だけを整えて中身に手を入れていない場合が多いため、必ず修繕履歴や配管の状態を確認してください。不動産会社に修繕履歴や過去の月収支報告書を見せてもらうことで、その物件が丁寧に管理されてきたかどうかが分かります。
融資期間と返済比率の確認
金融機関は建物の法定耐用年数を基に返済期間を決めるため、築古物件はどうしても返済期間が短くなります。返済期間が短いと月々の返済比率が高くなり、利回りが高くてもキャッシュが残らないという現象が起きやすいです。必ず融資条件をもとにキャッシュフローシミュレーションを行い、手元に残る現金を重視してください。
修繕履歴と価格バランス
同じ築年数でも修繕・メンテナンスが行き届いている物件と、ほぼ手つかずの物件では中身の状態が大きく異なります。大きな修繕が必要な場合でも、その費用と物件価格の差額で割安になることもあります。また、修繕されていない事実を価格交渉の材料に使う戦略も有効です。
土地比率の重要性
土地比率が80%以上の物件が理想です。建物は築年数とともに価値が減少しますが、土地の価値はゼロになりません。土地比率が高い物件は出口戦略や金融機関からの評価でも有利です。万一、建物が使えなくなった場合でも土地を売却できるというセーフティネットになります。
家賃設定と空室リスク
現状の家賃や満室利回りだけで判断せず、実際の相場家賃や将来の空室リスクを厳しめに見積もることが重要です。長期入居者がいる場合、退去後に大幅な家賃下落となるケースも多いので、常に“今の家賃が一番高い”と捉え、現実的な収支計画を立てることを心がけてください。
まとめ
- 築古物件は設備の老朽化や家賃下落、融資・出口戦略など複数のリスクがある
- 外見に惑わされず、修繕履歴や設備・配管の状態を必ず確認する
- 融資期間・返済比率・キャッシュフローを厳しくシミュレーション
- 土地比率が高い物件は将来の安全性が高く評価も得やすい
- 家賃や空室リスクを現実的に見積もり、収益性を冷静に判断する
これらのポイントを押さえて慎重に物件選びを行えば、築古物件でも安定した資産形成が可能です。
おわりに
今回解説したように、築古物件には多くのリスクと見極めのポイントがあります。私は「利回り」や「見た目」だけに流されず、本質的な安全性・収益性を丁寧に見極めることが最も大切だと考えています。
不動産投資は難しい部分も多いですが、正しい知識と慎重な判断で、安定した資産形成が実現できると信じています。これからも堅実に取り組んでいきましょう。
最後までお読みいただきありがとうございました。
Burdon’s View 
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